旅游经营管理
田园综合体的投资与运营
发布日期：2018-09-13
田园综合体的主要参与者包括地方政府、乡村社区及城里人，他们对田园综合体的需求各不相同，又相互联系：从地方政府的角度来看，田园综合体可以帮助农村居民就业、推进城乡统筹、撬动区域产业升级；从乡村社区的角度来看，田园综合体可以实现社区脱贫致富、营建美丽乡村、复兴乡村活力；从城里人来看，田园综合体可以带给他们休闲愉悦的体验、找到心灵的归宿、提供投资创业的机会。因此，满足不同参与主体的需求即投资田园综合体的出发点。
一、投资基本逻辑及策略
田园综合体投资的基本逻辑在于首先打好基础，企业承接农业，避免实力弱小的农户的短期导向行为，做中长期产业规划，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是发展现代农业，形成当地社会的基础性产业；在夯实基础的情况下，找准驱动力，规划打造新兴驱动性产业——综合旅游业，促进社会经济发展；在基础产业和新兴驱动性产业起来后，当地的社会经济活动就会发生大的改变，该地区就可以开展人居环境建设，为原住民、新住民、游客这三类人群营造新型乡村、小镇，形成社区群，最终形成的是一个新的社会、新的社区。
在投资策略安排上来看，要注意以下几点：
第一，要做好前期规划，构建支撑产业体系，必须坚持规划先行；
第二，引进社会资本，创新项目融资模式；
第三，引进先进管理方法，提高农业休闲质量，加强“田园+农村”的基础设施建设及配套设施建设；
第四，创新主体间的合作模式，妥善处理政府、农民和企业三者间的关系，发挥三者主体作用，形成建设合力；
第五，盘活土地资源，提高土地利用质量。
二、投融资模式
政策性资金运用
田园综合体在投资建设中可以申请政策性补贴及政策性贷款，主要包括国家专项建设基金、政策性银行贷款、旅游政策性补贴，此类资金成本很低，是理想的建设资金来源，但是要注意申报需要满足一定的条件，相关部门要积极做好申报准备。
PPP融资模式
PPP合作模式具有强融资属性，金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内，参与PPP的投资运作，最终通过股权转让的方式，在田园综合体建成后，退出股权实现收益。社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金，最后获得资金的收益。
产业基金
田园综合体在导入产业时，往往需要产业基金做支撑，包括政府背景产业基金、VC/PE机构背景型产业基金、产业背景产业基金。根据产业基金的背景，可以产生不同的产业促进效果，田园综合体应根据实际情况及发展需求选择合作的产业基金。
融资租赁
田园综合体项目开发的实际运作中，项目建设方可通过管网、机器设备等的租赁，解决项目建设初期的资金问题。除了这些设施、设备的常规租赁对象，田园综合体内的酒店、民宿的建设也可以采用融资租赁的方式。
银行/信托贷款
银行贷款是田园综合体内项目的传统资金来源，主要以田园综合体内的资产作抵押，用于基础设施建设、经营性项目建设等方面。主要为（项目）固定资产贷款。除了银行贷款，还可以利用信托贷款，信托的抵押物更加灵活多元，限制更少，放款的速度比银行更快，企业在报表上的处理方式更灵活。
供应链金融
供应链融资是把供应链上的核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，解决了上下游企业融资难、担保难的问题，而且通过打通上下游融资瓶颈，还可以降低供应链条融资成本，提高核心企业及配套企业的竞争力。在田园综合体融资中，可以运用供应链融资模式的主要是应收账款质押、核心企业担保、票据融资、保理业务等。
三、投融资模式
田园综合体以农村集体、农民合作社为主要载体，组织引导农民参与建设管理，保障原住农民的参与权和受益权，共建共享。构建股份合作、财政资金股权量化等模式，让农民分享产业增值收益。
在利益分配上，农民可以在田园综合体的建设中以农村土地入股村集体公司和乡村运营平台，定期分红，还可以成为新建企业的员工获取劳动报酬；或者通过土地及地上附着物的出让获取一次性补偿。企业、村集体、平台公司在实现完整业态后，能通过产业经营获取经营性收入，如酒店、民宿社区配套等，还可以通过产业的打造带动周边土地升值，获取更大收益。
四、投资运营模式
片区开发模式
坚持以政府投入为主进行基础设施建设，引导农民根据市场需求结合当地优势，集中连片开发现代观光农业及各种农业休闲观光项目，供城市居民到农业观光园区参观、休闲与娱乐。
产业带动模式
休闲农园首先生产特色农产品，形成自己的品牌，然后通过休闲农业这个平台，吸引城市消费者来购买，从而拉动产业的发展。在这类园区中，游客除了餐饮旅游，还会带回土特产品。
科普教育模式
主要类型有农业科技教育基地、观光休闲教育、少儿教育农业基地、农业博览园。如农业科技园区作为连接科教单位科研成果与生产实际的重要纽带，为农业科技成果的展示和产业孵化提供了实现的舞台。
民俗风情旅游模式
民俗风情旅游模式即以农村风土人情、民俗文化为旅游吸引物，充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特色，开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等休闲旅游活动，增加乡村旅游的文化内涵。主要类型有农耕文化型、民俗文化型、乡土文化型、民族文化型。
田园养老模式
随着乡村旅游的火热及我国老龄化情况日益严重，乡村田园养老度假成为一种新的养老模式。乡村田园养老以农业休闲为主体，利用乡村特殊的自然养生条件及富有乡韵、利于康复身心的人文环境，与生态休闲、农业旅游、森林度假等相结合，开创出一种集田园生态休闲、乡村健康饮食养生、农耕劳作体验、乡村社区生活于一体的新型养老模式。
休闲农场或观光农园模式
随着城市进程的加快和城市居民生活水平的提高，城市居民已不满足于简单的逛公园休闲方式，而是寻求一些回归自然、返璞归真的生活方式。利用节假日到郊区去体验现代农业的风貌、参与农业劳作和进行垂钓、休闲娱乐等现实需求，对农业观光和休闲的社会需求日益上升，使我国众多农业科技园区由单一的生产示范功能，逐渐转变为兼有休闲和观光等多项功能的农业园区。
◎陈虹旭
一、投资基本逻辑及策略
田园综合体投资的基本逻辑在于首先打好基础，企业承接农业，避免实力弱小的农户的短期导向行为，做中长期产业规划，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是发展现代农业，形成当地社会的基础性产业；在夯实基础的情况下，找准驱动力，规划打造新兴驱动性产业——综合旅游业，促进社会经济发展；在基础产业和新兴驱动性产业起来后，当地的社会经济活动就会发生大的改变，该地区就可以开展人居环境建设，为原住民、新住民、游客这三类人群营造新型乡村、小镇，形成社区群，最终形成的是一个新的社会、新的社区。
在投资策略安排上来看，要注意以下几点：
第一，要做好前期规划，构建支撑产业体系，必须坚持规划先行；
第二，引进社会资本，创新项目融资模式；
第三，引进先进管理方法，提高农业休闲质量，加强“田园+农村”的基础设施建设及配套设施建设；
第四，创新主体间的合作模式，妥善处理政府、农民和企业三者间的关系，发挥三者主体作用，形成建设合力；
第五，盘活土地资源，提高土地利用质量。
二、投融资模式
政策性资金运用
田园综合体在投资建设中可以申请政策性补贴及政策性贷款，主要包括国家专项建设基金、政策性银行贷款、旅游政策性补贴，此类资金成本很低，是理想的建设资金来源，但是要注意申报需要满足一定的条件，相关部门要积极做好申报准备。
PPP融资模式
PPP合作模式具有强融资属性，金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内，参与PPP的投资运作，最终通过股权转让的方式，在田园综合体建成后，退出股权实现收益。社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金，最后获得资金的收益。
产业基金
田园综合体在导入产业时，往往需要产业基金做支撑，包括政府背景产业基金、VC/PE机构背景型产业基金、产业背景产业基金。根据产业基金的背景，可以产生不同的产业促进效果，田园综合体应根据实际情况及发展需求选择合作的产业基金。
融资租赁
田园综合体项目开发的实际运作中，项目建设方可通过管网、机器设备等的租赁，解决项目建设初期的资金问题。除了这些设施、设备的常规租赁对象，田园综合体内的酒店、民宿的建设也可以采用融资租赁的方式。
银行/信托贷款
银行贷款是田园综合体内项目的传统资金来源，主要以田园综合体内的资产作抵押，用于基础设施建设、经营性项目建设等方面。主要为（项目）固定资产贷款。除了银行贷款，还可以利用信托贷款，信托的抵押物更加灵活多元，限制更少，放款的速度比银行更快，企业在报表上的处理方式更灵活。
供应链金融
供应链融资是把供应链上的核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，解决了上下游企业融资难、担保难的问题，而且通过打通上下游融资瓶颈，还可以降低供应链条融资成本，提高核心企业及配套企业的竞争力。在田园综合体融资中，可以运用供应链融资模式的主要是应收账款质押、核心企业担保、票据融资、保理业务等。
三、投融资模式
田园综合体以农村集体、农民合作社为主要载体，组织引导农民参与建设管理，保障原住农民的参与权和受益权，共建共享。构建股份合作、财政资金股权量化等模式，让农民分享产业增值收益。
在利益分配上，农民可以在田园综合体的建设中以农村土地入股村集体公司和乡村运营平台，定期分红，还可以成为新建企业的员工获取劳动报酬；或者通过土地及地上附着物的出让获取一次性补偿。企业、村集体、平台公司在实现完整业态后，能通过产业经营获取经营性收入，如酒店、民宿社区配套等，还可以通过产业的打造带动周边土地升值，获取更大收益。
四、投资运营模式
片区开发模式
坚持以政府投入为主进行基础设施建设，引导农民根据市场需求结合当地优势，集中连片开发现代观光农业及各种农业休闲观光项目，供城市居民到农业观光园区参观、休闲与娱乐。
产业带动模式
休闲农园首先生产特色农产品，形成自己的品牌，然后通过休闲农业这个平台，吸引城市消费者来购买，从而拉动产业的发展。在这类园区中，游客除了餐饮旅游，还会带回土特产品。
科普教育模式
主要类型有农业科技教育基地、观光休闲教育、少儿教育农业基地、农业博览园。如农业科技园区作为连接科教单位科研成果与生产实际的重要纽带，为农业科技成果的展示和产业孵化提供了实现的舞台。
民俗风情旅游模式
民俗风情旅游模式即以农村风土人情、民俗文化为旅游吸引物，充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特色，开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等休闲旅游活动，增加乡村旅游的文化内涵。主要类型有农耕文化型、民俗文化型、乡土文化型、民族文化型。
田园养老模式
随着乡村旅游的火热及我国老龄化情况日益严重，乡村田园养老度假成为一种新的养老模式。乡村田园养老以农业休闲为主体，利用乡村特殊的自然养生条件及富有乡韵、利于康复身心的人文环境，与生态休闲、农业旅游、森林度假等相结合，开创出一种集田园生态休闲、乡村健康饮食养生、农耕劳作体验、乡村社区生活于一体的新型养老模式。
休闲农场或观光农园模式
随着城市进程的加快和城市居民生活水平的提高，城市居民已不满足于简单的逛公园休闲方式，而是寻求一些回归自然、返璞归真的生活方式。利用节假日到郊区去体验现代农业的风貌、参与农业劳作和进行垂钓、休闲娱乐等现实需求，对农业观光和休闲的社会需求日益上升，使我国众多农业科技园区由单一的生产示范功能，逐渐转变为兼有休闲和观光等多项功能的农业园区。
◎陈虹旭
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